Anul 2020 a fost unul dintre cei mai slabi ani din ultimul deceniu pentru piața de birouri din București din perspectiva cererii, reflectând incertitudinile generate de efectele pandemiei de Covid-19 asupra planurilor chiriașilor, conform unui raport elaborat de compania de consultanță imobiliară Colliers, relatează Agerpres. Astfel, cererea totală a scăzut cu aproximativ 40% față de 2019, până la 214.000 de metri pătrați, cel mai redus nivel din 2012, iar cererea nouă a fost de aproximativ 70.000 de metri pătrați. Efectele „anului pandemic” continuă să fie resimțite în sectorul de birouri din București și în 2021, cu o recuperare care va dura probabil câțiva ani.

În afara Bucureștiului, cererea din cele patru mari subpiețe de birouri – Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov – a scăzut cu aproximativ 19% în 2020, la 60.000 de metri pătrați, deși mai mult de jumătate din această suprafață a venit dintr-un singur contract de închiriere, o reînnoire de peste 30.000 de metri pătrați în Iași (Amazon), potrivit raportului anual publicat de Colliers pentru 2020.

Consultanții companiei continuă să vadă motive de optimism pe termen lung pentru aceste piețe, care dețin un stoc cumulat de birouri moderne de aproape 900.000 de metri pătrați, adică mai puțin de o treime din oferta din București, în contextul unui ritm similar de creare de locuri de muncă în domenii care necesită existența unui birou, cu perspectivă de accelerare în viitor.

Cererea mai mică de închirieri pe piața în ansamblu poate fi explicată prin faptul că acele companii care nu au fost în stadii avansate ale negocierilor sau nu au fost presate de nevoi imediate, precum expirarea contractului, au pus în așteptare toate deciziile majore legate de imobiliare până când obțin mai multă claritate. La începutul lui 2021, nu s-a schimbat nimic din acest punct de vedere, companiile având în continuare o strategie de tipul „wait and see”, așteptând să vadă cum vor decurge lucrurile, în special în ceea ce privește evoluția vaccinărilor, ceea ce ar determina și momentul în care un număr mai mare de angajați se vor întoarce la birou. Contextul actual este totuși un bun moment pentru companii să-și transforme birourile și să le adapteze la viitorul mod de lucru, apreciază consultanții Colliers.

În ceea ce privește livrarea de spații noi de birouri, 2020 a fost un an robust pentru piața din Capitală, cu aproximativ 156.000 de metri pătrați de spații moderne livrați, sub evaluarea inițială de aproximativ 200.000 de metri pătrați făcută la începutul anului. Totodată, chiar dacă există o diferență mare față de cei 286.000 de metri pătrați livrați în 2019, nivelul se menține destul de robust, la aproximativ 5% din stocul actual de birouri moderne din București. În 2021, aproximativ 250.000 de metri pătrați de noi birouri moderne urmează să fie finalizate, circa 40% din această suprafață fiind preînchiriată la începutul lui 2021.

„În general, noile livrări au rămas bine primite în București, care are în continuare o ofertă redusă de spații de birouri moderne pe cap de locuitor în comparație cu alte centre de servicii europene, plus că o mare parte a birourilor de aici sunt vechi, fără dotări moderne. Dar, cum momentul nu a fost unul favorabil, unele dintre noile livrări au avut rate de ocupare sub medie, comparativ cu anul record din 2019. Mai mult, pandemia a favorizat apariția unei piețe secundare alimentate de spațiile suplimentare închiriate de către marile corporații. Majoritatea acestor companii au închiriat speculativ câteva spații suplimentare pentru a se potrivi creșterii preconizate a numărului de angajați. Pe baza estimărilor noastre, oferta de subînchiriere la sfârșitul anului 2020 depășea deja 60.000 de metri pătrați, mai mult de 2% din stoc, și aceasta a crescut în primul trimestru al anului 2021”, a explicat Sebastian Dragomir, partner and head of Office 360° la Colliers.

Pe piața de subînchirieri, raportul semnalează că un aspect pozitiv este că o parte semnificativă a viitorilor chiriași care vor veni în spații subînchiriate, care probabil că nu erau obișnuiți cu birourile moderne până acum, își pot prelungi ulterior contractele de închiriere cu proprietarul. Această piață a fost alimentată de pandemia de COVID-19, majoritatea angajaților din birouri începând să lucreze de acasă. Explozia de cazuri de coronavirus din toamna anului trecut a amânat planurile pentru o revenire până la final de 2020, multe companii avansând acum jumătatea anului 2021 ca o țintă tentativă. În medie, între 10% și 20% dintre angajați au revenit în birouri, multe companii înregistrând procente cu o singură cifră.

Pe de altă parte, studiul menționează, referitor la chiriile pentru birouri, că acestea sunt destul de inelastice în raport cu cererea pe termen mai scurt și poate dura ceva timp până când vor începe să se vadă scăderi, dar piața este una a chiriașilor, iar proprietarii vor fi nevoiți să devină mai flexibili și mai generoși în stimulente pentru a atrage și a păstra chiriași. Clădirile mai vechi, cu poziționare sau specificații tehnice slabe, vor fi mult mai expuse, iar proprietarii lor ar putea fi forțați să fie și mai generoși și poate chiar să scadă chiriile cu 5%-10% pentru a rămâne competitivi față de clădirile mai noi.

În ceea ce privește rata de neocupare, anul trecut a fost atins maximul ultimilor patru ani – 13,75%, în creștere de la puțin peste 10% în anul precedent. Rata de neocupare continuă să fie generată în special de clădirile mai vechi, multe nefiind incluse în clasa A. Rata de neocupare ar putea să crească până la 18% până la sfârșitul anului pe piața de birouri din București, și, în cel mai rău caz, nu e exclus să urce către maxime istorice înregistrate în timpul recesiunii din 2009-2010, de peste 20%.

Mai departe, consultanții Colliers se așteaptă ca o mulțime de clădiri planificate pentru 2022 sau mai târziu să fie amânate cel puțin până când piața se va echilibra. În mod normal, există cel puțin 400.000 de metri pătrați pentru care expiră contractele de închiriere în fiecare an, iar în 2021 e posibil ca puține dintre acestea să fie reînnoite, atât din cauza problemelor economice actuale, cât și a impactului permanent al muncii la distanță.

(Copyright foto: 123RF Stock Photo)