Impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere

Impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere

Numărul 21, 11-17 iunie 2019  »  Expertiza și auditul afacerilor

CECCAR

REZUMAT
Articolul de față aduce în discuție o serie de aspecte teoretice și practice referitoare la mecanismul fiscal privind impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere, obținute de persoanele fizice. Astfel, vom prezenta obligațiile declarative și de plată ale contribuabililor care realizează astfel de venituri și modul de completare a declarației unice privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice pentru veniturile din chirii în anul 2019.

Termeni-cheie: contract de închiriere, impozit pe venit, CASS, cheltuieli forfetare, autoimpunere, declarația unică

Clasificare JEL: K34 


Veniturile din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere reprezintă veniturile în bani și/sau în natură obținute de proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal, altele decât veniturile din activități independente.

Venitul brut realizat astfel se stabilește pe baza chiriei prevăzute în contractul încheiat între proprietar și chiriaș, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării chiriei. Contractul de închiriere se poate înregistra la organele fiscale centrale din subordinea ANAF, în baza procedurii prevăzute în Ordinul președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală nr. 114/2019 pentru aprobarea Procedurii de înregistrare a contractelor de locațiune, precum și a modelului și conținutului formularului „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”.

Obligațiile contribuabililor

Pentru anul 2019, contribuabililor care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere li se aplică următoarele reguli:

  • Până la data de 31 iulie au obligația depunerii declarației unice la organul fiscal competent.
  • Dacă activitatea începe în cursul anului, depunerea declarației unice se realizează în termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului, pentru anul fiscal în curs.
  • Dacă activitatea încetează sau se suspendă temporar în cursul anului, contribuabilii notifică evenimentul organului fiscal competent în termen de 30 de zile de la data producerii sale, prin depunerea declarației unice (situație în care își recalculează impozitul anual datorat).

Aceștia nu au obligația conducerii evidenței contabile și completării Registrului de evidență fiscală.

Obligații declarative și de plată

 Impozitul pe venit

Impozitul pe venitul din chirii obținut din derularea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere se determină prin autoimpunere de către contribuabil, pe baza datelor din declarația unică, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net (suma rezultată în urma deducerii din venitul brut a cotei forfetare de 40% aplicate asupra acestuia).

Vni = VbCcf
I = Vni x 10%
unde:
Vni – venitul net impozabil;
Vb – venitul brut reprezentând venitul obținut din închirierea bunului prevăzut în contractul încheiat între proprietar și chiriaș, care se majorează cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozițiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deținător legal, dacă sunt efectuate de cealaltă parte contractantă;
Ccf – cota forfetară de cheltuieli de 40% reprezentând cheltuieli deductibile aferente venitului (Ccf = Vb x 40%).

Contribuția de asigurări sociale de sănătate

Contribuabilii care obțin venituri din încheierea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere și se încadrează în categoria persoanelor obligate la plata CASS achită contribuția dacă valoarea venitului net impozabil (cumulat și cu alte venituri din cele prevăzute la art. 155 alin. (1) lit. b)-h) din Codul fiscal) depășește plafonul anual de 12 salarii minime brute pe țară, astfel:

  • pentru venitul net realizat în anul 2018 – 22.800 lei (1.900 lei x 12 luni);
  • pentru venitul net estimat pe anul 2019 – 24.960 lei (2.080 lei x 12 luni).

Veniturile prevăzute la art. 155 alin. (1) lit. b)-h) din Codul fiscal cuprind următoarele venituri:

b) din activități independente;
c) din drepturi de proprietate intelectuală;
d) din asocierea cu o persoană juridică;
e) din cedarea folosinței bunurilor;
f) din activități agricole, silvicultură și piscicultură;
g) din investiții;
h) din alte surse.
Contribuția de asigurări sociale
Potrivit Codului fiscal, pentru veniturile obținute din chirii nu se achită contribuția de asigurări sociale.

Declarația unică pentru veniturile din chirii în anul 2019

În cazul în care prețul contractului este încheiat în lei, contribuabilul depune declarația unică cu venitul estimat pentru anul 2019, completând capitolul II „Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza în România și contribuțiile sociale datorate în anul 2019”. Persoana fizică nu mai depune declarația cu venitul realizat în anul 2018 și nu mai completează capitolul I „Date privind impozitul pe veniturile realizate și contribuțiile sociale datorate în anul 2018”.

Dacă prețul contractului este încheiat în valută, venitul brut anual se determină pe baza cursului de schimb al pieței valutare, comunicat de BNR, din ziua precedentă celei în care se depune declarația unică, cu venitul estimat pentru anul 2019, completând capitolul II. Contribuabilul depune formularul completând capitolul I după încheierea anului fiscal și recalculează venitul încasat din chirii.

Venitul brut anual se determină pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb al pieței valutare, comunicat de BNR, valabil pentru ultima zi a fiecărei luni, corespunzător lunilor din perioada de impunere.

În situația în care contribuabilul care obține venituri din chirii și-a început activitatea în luna decembrie 2018, acesta are obligația să completeze capitolul I din declarația unică.

Exemplul 1

O persoană fizică, proprietară a unui apartament, încheie la data de 20.04.2019 un contract de închiriere pentru acest activ, valabil începând cu 01.05.2019, chiria fiind de 1.200 lei/lună (9.600 lei pe perioada 01.05-31.12.2019). Contribuabilul nu intră în categoria persoanelor exceptate de la plata CASS. La data de 05.05.2019, acesta depune declarația unică prin intermediul serviciului „Spațiul privat virtual” (SPV).

Ne propunem să determinăm obligațiile proprietarului privind impozitul pe venit și CASS.

În conformitate cu art. 120 alin. (6) din Codul fiscal, contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare pentru care impunerea este finală, au obligația să depună declarația unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice, în termen de 30 de zile de la încheierea contractului între părți.

Declarația este depusă la 05.05.2019, în termenul de 30 de zile de la încheierea contractului.

Impozitul pe venitul estimat pentru anul 2019

Venitul impozabil estimat pentru anul 2019 se înscrie în declarația unică la capitolul II, după cum urmează:

 CASS estimată pentru anul 2019

Persoana fizică verifică dacă datorează contribuția de asigurări sociale de sănătate pentru anul 2019 parcurgând următorii pași:
i) Stabilirea plafonului anual prevăzut la art. 170 alin. (2) din Codul fiscal corespunzător numărului de luni de activitate:
24.960 lei/12 luni x 8 luni de activitate = 16.640 lei
ii) Încadrarea venitului net estimat pentru lunile de activitate până la sfârșitul anului în plafonul stabilit anterior:
Întrucât suma de 5.760 lei este inferioară plafonului recalculat, de 16.640 lei, contribuabilul nu datorează CASS.

Exemplul 2

O persoană fizică, proprietară a unui spațiu pentru birouri, încheie la data de 28.12.2018 un contract de închiriere pentru acest activ, valabil începând cu 01.01.2019, chiria fiind de 4.000 lei/lună (48.000 lei pe anul 2019). Contribuabilul nu intră în categoria persoanelor exceptate de la plata CASS. La 23.01.2019, acesta depune declarația unică prin intermediul serviciului SPV.

La data de 01.05.2019, contractul se reziliază cu acordul comun al părților. La 03.05.2019, persoana fizică depune declarația unică rectificativă prin intermediul serviciului SPV.

Ne propunem să determinăm obligațiile proprietarului privind impozitul pe venit și CASS.

Impozitul pe venitul estimat pentru anul 2019

Venitul impozabil estimat pentru anul 2019 se înscrie în declarația unică la capitolul II, după cum urmează:

CASS estimată pentru anul 2019

Întrucât suma de 28.800 lei depășește plafonul de 24.960 lei, contribuabilul datorează CASS, în sumă de 2.496 lei (24.960 lei x 10%), parcurgând în declarația unică următorii pași:

La data de 01.05.2019 are loc rezilierea contractului cu acordul celor două părți.

În conformitate cu art. 86 alin. (4) din Codul fiscal, în cazul încetării sau suspendării temporare a activității în cursul anului, contribuabilul va notifica organul fiscal competent prin depunerea declarației unice privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice, în termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului, și își va recalcula impozitul anual.

La 03.05.2019, proprietarul depune declarația unică rectificativă, în care își recalculează impozitul anual:
Venit brut = 4.000 lei/lună x 4 luni = 16.000 lei (pe perioada 01.01-30.04.2019)

Impozitul pe venitul estimat pentru anul 2019 după depunerea declarației unice rectificative

Venitul impozabil estimat pentru anul 2019 se înscrie în declarația unică la capitolul II, după cum urmează:

CASS estimată pentru anul 2019 după depunerea declarației unice rectificative

Persoana fizică își stabilește contribuția de asigurări sociale de sănătate datorată pentru anul 2019 după cum urmează:
i) Calculul plafonului anual prevăzut la art. 170 alin. (2) din Codul fiscal corespunzător numărului de luni de activitate:
24.960 lei/12 luni x 4 luni de activitate = 8.320 lei
ii) Încadrarea venitului net estimat pentru lunile de activitate până la sfârșitul anului în plafonul stabilit anterior:
Întrucât suma de 9.600 lei depășește plafonul recalculat, de 8.320 lei, contribuabilul datorează CASS.
iii) Determinarea contribuției de asigurări sociale de sănătate:
CASS = 8.320 lei x 10% = 832 lei
CASS estimată pentru anul 2019 se înscrie în declarația unică rectificativă astfel:

Exemplul 3

Familia Georgescu deține în comun, în cote-părți egale, un imobil în București. Aceasta încheie la data de 28.02.2019 un contract de închiriere, valabil începând cu 01.03.2019, chiria fiind de 200 euro/lună (2.000 euro pe perioada 01.03-31.12.2019). Cursul de schimb valutar comunicat de BNR la 08.03.2019 este de 4,741 lei/euro. Cei doi soți depun declarația unică la 09.03.2019. Ei nu sunt exceptați de la plata CASS.

Ne propunem să determinăm obligațiile celor doi proprietari privind impozitul pe venit și CASS.

În conformitate cu pct. 40 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a art. 124 din Codul fiscal, venitul net din cedarea folosinței bunurilor deținute în comun pe cote-părți se repartizează între coproprietari proporțional cu cotele deținute de aceștia în coproprietate. Venitul net din cedarea folosinței bunurilor deținute în comun în devălmășie se repartizează în mod egal între proprietarii comuni. Repartizarea venitului net conform prevederilor de mai sus se face în condițiile în care în contractul de cedare a folosinței se menționează că partea contractantă care cedează folosința este reprezentată de coproprietari. În condițiile în care coproprietarii decid asupra unei alte împărțiri, se va anexa la contract un act autentificat din care să rezulte voința părților.

Ambii soți depun declarația unică la data de 09.03.2019, încadrându-se astfel la art. 120 alin. (6) din Codul fiscal.

Potrivit pct. 36 alin. (6) din Normele metodologice de aplicare a art. 120 din Codul fiscal, contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal au obligația depunerii la organul fiscal competent a declarației pe fiecare sursă de realizare a venitului, în termen de 30 de zile de la încheierea contractului. În cazul în care chiria este exprimată în valută, venitul estimat înscris în declarație se evaluează pe baza cursului de schimb al pieței valutare, comunicat de Banca Națională a României, valabil în ziua precedentă celei în care se depune declarația.

Cursul de schimb valutar comunicat de BNR la 08.03.2019 este de 4,741 lei/euro. Astfel, venitul brut estimat de fiecare dintre cei doi soți în declarația unică pentru anul 2019 este de 4.741 lei (2.000 euro/2x 4,741 lei/euro).

Impozitul pe venitul estimat pentru anul 2019

CASS estimată pentru anul 2019

Cele două persoane fizice verifică dacă datorează contribuția de asigurări sociale de sănătate pentru anul 2019 parcurgând următorii pași:
i) Stabilirea plafonului anual prevăzut la art. 170 alin. (2) din Codul fiscal corespunzător numărului de luni de activitate:
24.960 lei/12 luni x 10 luni de activitate = 20.800 lei
ii) Încadrarea venitului net estimat pentru lunile de activitate până la sfârșitul anului în plafonul stabilit anterior:
Întrucât suma de 2.845 lei este inferioară plafonului recalculat, de 20.800 lei, contribuabilii nu datorează CASS.

Exemplul 4

O persoană fizică încheie un contract de închiriere valabil începând cu 01.09.2018, chiria fiind de 200 euro/lună. La data de 19.09.2018, proprietarul imobilului depune declarația unică prin mijloace electronice de transmitere la distanță, încadrându-se astfel la art. 120 alin. (6) din Codul fiscal. Cursul de schimb valutar comunicat de BNR la 18.09.2018 este de 4,6478 lei/euro.

Ne propunem să prezentăm datele informative privind stabilirea sumei de plată reprezentând impozit pe venitul realizat și contribuții sociale datorate pentru anul 2018.

Venitul brut estimat de contribuabil în declarația unică pentru anul 2018 este de 3.718,24 lei (200 euro/lună x 4,6478 lei/euro x 4 luni).

Sumarul obligațiilor fiscale pe anul 2018 se prezintă astfel:

Contribuabilul depune declarația unică după încheierea anului fiscal completând capitolul I și recalculează venitul încasat din chirii utilizând cursul valutar.

Calculul venitului brut pe anul 2018 pentru perioada septembrie-decembrie:

La data de 05.03.2019, contribuabilul depune declarația unică prin intermediul serviciului SPV, completând capitolul I astfel:

BIBLIOGRAFIE

  1. Hotărârea Guvernului nr. 1/2016 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, publicată în Monitorul Oficial nr. 22/13.01.2016, cu modificările și completările ulterioare.
  2. Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, publicată în Monitorul Oficial nr. 688/10.09.2015, cu modificările și completările ulterioare.
  3. Ordinul președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală nr. 49/2019 pentru aprobarea modelului, conținutului, modalității de depunere și de gestionare a formularului „Declarație unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice”, publicat în Monitorul Oficial nr. 43/16.01.2019.
  4. Ordinul președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală nr. 114/2019 pentru aprobarea Procedurii de înregistrare a contractelor de locațiune, precum și a modelului și conținutului formularului „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”, publicat în Monitorul Oficial nr. 109/12.02.2019.

(Copyright foto: 123RF Stock Photo)

Comentariile vor fi publicate doar după validarea acestora de către moderator. Nu vor fi publicate comentariile care conțin injurii, un limbaj licențios, instigare la încălcarea legii, la violență sau la ură, precum și acuzații fără acoperire. Vă mulțumim!


Site-ul ceccarbusinessmagazine.ro folosește cookie-uri pentru analiza traficului și pentru îmbunătățirea experienței de navigare. Sunt incluse aici și cookie-urile companiilor/serviciilor terțe plasate pe acest site (Google Analytics, Facebook, Twitter, Disqus). Continuând să utilizezi acest website, ești de acord cu stocarea tuturor cookie-urilor pe acest device.